كيفية المطالبة بأجور العقار ومتى ترفع دعوى الاخلاء على المستأجر بسبب تقصيره عن الدفع

هام / المطالبــــة بالأجــــــــور . .




ورد سؤال للزاوية
يستفسر فيه صاحبه عن كيفية المطالبة بأجور العقار ومتى ترفع دعوى الاخلاء على
المستأجر بسبب تقصيره عن الدفع.
في الجواب:
نصت الفقرة الأولى من المادة
الثامنة من قانون الايجار على الزام المستأجر بإخلاء العقار المأجور اذا لم يدفع
الاجرة المستحقة قانوناً او المقدرة حكماً خلال ثلاثين يوماً من اليوم الذي يلي
تبليغه المطالبة بها ببطاقة مكشوفة او بانذار بواسطة الكاتب بالعدل ولا تكون
المطالبة معتبرة الا اذا ذكر فيها المبلغ المطلوب والمدة المتعلقة بها.
وقد قضت
محكمة النقض في قرارها رقم 1009/2003:
الانذار بدفع الاجرة المتوجبة بواسطة
الكاتب بالعدل او بموجب البطاقة البريدية لا ينتج اثره في الاخلاء الا اذا تضمن إما
تاريخ بدء السنة الايجارية او المبلغ المطالب به عن السنة المالية او الايجارية او
المدة المتعلقة بها.
وعدم صحة البطاقة البريدية لا يمنع من الحكم ببدلات الايجار
المترتبة بذمة الجهة المدعى عليها حتى تاريخ اقامة الدعوى وعدم الحكم بهذه البدلات
موجب لنقض الحكم.
كما قضت محكمة النقض في قرار لها تحت رقم 298 لعام 2002:
من
حق المؤجر توجيه الانذار بوجوب دفع الاجرة ومن حقه بعد ذلك اقامة دعوى الاخلاء لعلة
التقصير بدفع بدل الايجار وهو بذلك يمارس حقاً شخصياً له مستنداً الى العلاقة
الايجارية التي تربطه بالمستأجر.
وفي قرار آخر لها رقم 695 لعام 2002 قضت
بأنه:
التقصير بدفع الاجور الموجب للتخلية يكون اثر مطالبة صحيحة وصحة البطاقة
البريدية من النظام العام تثيرها المحكمة من تلقاء نفسها في اي مرحلة تكون عليها
الدعوى والبطلان في البطاقة البريدية لا يصح تداركه فيما بعد.
وتأكيداً على ذلك
قضت محكمة النقض في قرارها رقم 1749/2003 بأن:
المطالبة بالاخلاء لعلة التقصير
بالدفع تستلزم توجيه انذار بالدفع قبل اقامة الدعوى على المستأجر.
وينبغي ان
يكون الانذار صحيحاً سواء كان بواسطة الكاتب بالعدل ام بالبطاقة البريدية وان يتم
بصورة قانونية اما المطالبة ببدلات الايجار فلا تستدعي توجيه انذار.
وعلى المؤجر
ان يبين في الانذار الموجه الى المستأجر ما هو متوجب عليه عن السنة الايجارية
الحالية او تاريخ بدء السنة الايجارية اما الأجور المتراكمة عن سني الايجار السابقة
فتعتبر ديناً عادياً لا يستوجب عدم دفعه التخلية.
ويحق للمستأجر ولمرة واحدة ان
يتفادى الحكم بالاخلاء اذا قام خلال ثلاثين يوماً من تبليغه اقامة الدعوى بأداء
الاجرة وفوائدها بواقع 5٪ من تاريخ الاستحقاق حتى تاريخ السداد وعلى المحكمة عند
ذلك ان تحكم على المستأجر بالنفقات والرسوم.
وتعتبر المطالبة البريدية قانونية
اذا جرت ببطاقة بريدية مكشوفة تبلغ الى المخاطب بالذات او الى احد اقاربه المقيمين
معه ممن يدل ظاهره على انه اتم الخامسة عشرة من عمره واذا تعذر او رفض احد المشار
اليهم التبليغ يلصق الموظف المختص البطاقة البريدية على باب محل اقامة المستأجر
المعين فيها وتذكر كيفية التبليغ في الايصال البريدي من قبل الموظف المختص ويشهد
على ذلك شاهدان او مختار المحلة او احد افراد الشرطة.
ويرجع الحق بمطالبة
المستأجر بالاجور والادعاء عليه بالتخلية في حال التقصير عن الدفع الى مالك كامل
العقار وكذلك يمنح هذا الحق الى مالك اغلبية السهام على الشيوع وفق المادتين
/783-784/ من القانون المدني.


المحامي أحمد راتب المسالمة