متى يكتسب عقد الايجار صفة السند الرسمي؟

متى يكتسب عقد الايجار صفة السند الرسمي؟


بداية: السند الرسمي هو السند
الذي يثبت فيه موظف عام او شخص مكلف بخدمة عامة طبقاً للأوضاع القانونية وفي حدود
سلطته ما تم على يديه أو ما تلقاه من ذوي الشأن، ويكون للسند الرسمي حجية مطلقة في
الاثبات فهو من أقوى الادلة الكتابية ولا يجوز انكاره ولا تسمع البينة على خلافه
إلا بدعوى التزوير.
وقد اخضع المشرّع عقود الايجار المنظمة في ظل سريان قانون
الايجار رقم /6/ لعام 2001 وفي المادة الثالثة منه إلى التسجيل لدى الوحدات
الادارية أي (المحافظة- المدن- البلدات- البلديات) تبعاً لموقع العقار واشترط ان
يشتمل العقد على ما يلي:
آ- هوية المتعاقدين أي مفصل البيانات الواردة في هوية
المتعاقدين.
ب- العنوان لكلا الطرفين أو الموطن المختار المتخذ لكل
منهما.
جـ- التوقيع من قبلهما بالذات أمام الموظف المختص في الوحدة الادارية أو
توقيع الوكيل القانوني عن أي منهما، ويفصل في هذه الحالة الوكالة (رقمها وتاريخها
ونوعها)، وإذا كان الوكيل عن المؤجر فيجب مراعاة ان الوكالة الواردة في ألفاظ عامة
لا تخصيص فيها حتى لنوع العمل القانوني الحاصل فيه التوكيل لا تخول الوكيل صفة إلا
في اعمال الادارة ويعد الايجار من اعمال الادارة، إذا لم تزد مدته على ثلاث سنوات
ما لم يقر الموكل الايجار عن كل المدة أو إذا أعطى الوكيل سلطة خاصة أوسع ضمن سند
التوكيل فيحق له الايجار أكثر من ثلاث سنوات سنداً للمادة 667 من القانوني
المدني.
د- مدة الايجار: وهي من الشروط الاساسية الواجب توفرها في عقد الايجار
وذلك حتى يتمكن المؤجر من استرجاع عقاره عند انتهاء المدة العقدية خصوصاً وان
الايجار وفقاً للقواعد العامة عقد زمني مؤقت بطبيعته وفقاً للمادة /526/ من
القانوني المدني، ولكن إذا افترضنا ان العقد تم تسجيله ولم يكن يتضمن مدة للايجار
دون فالحكم حينئذ لنص المادة /531/ من القانون المدني والتي نصت على انه: ( إذا عقد
الايجار دون اتفاق على مدة او عقد لمدة غير معينة أو تعذرت اثبات المدة المدعاة
اعتبر الايجار منعقداً للمدة التي دفعت أو حددت عنها الاجرة وينتهي بانقضاء هذه
المدة بناء على طلب احد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد الآخر بالاخلاء قبل
نصفها الأخير).
هـ- بدل الايجار: مقدار الاجرة الشهرية وكيفية استيفائها قبل أو
بعد المنفعة وعلى عدة دفعات شهرية.. على ألا تتجاوز الثلاثة أشهر.
و- أوصاف
المأجور: نوع العقار وموقعه العقاري ورقم المحضر ورقم المقسم وعدد الغرف المؤجرة
(فمن الممكن ان يكون الايجار معقوداً لبعض غرف العقار في الدور السكنية) وموقع
المأجور الطابقي واتجاهه وفيما إذا كان مفروشاً أم لا والمفروشات الموجودة بالعقار
واوصافها وأنواعها وقيمتها التقريبية.
ز- الغاية من التأجير: طبعاً المقصود به
للسكن أو الاصطياف أو للسياحة أو للاستجمام أو لمزاولة مهنة حرة أو مهنة تجارية أو
مدرسة أو جمعية بحيث تكون هذه الغاية غير مخالفة للنظام العام والاداب العامة والا
يحق للجهة الادارية رفض تسجيل مثل هذه العقود.
حـ- كافة الشروط المتفق عليها من
التزام بتسديد فواتير الماء والكهرباء والهاتف ان وجد وأية شروط أخرى يتفق عليها
الطرفان.
وقد حدد المشرع الرسم المتوجب استيفاؤه عند تسجيل عقود الايجار بهذا
الرسم مقداره (1٪) واحد بالمئة من بدل الايجار الشهري وعلى ألا يزيد الرسم عن مدة
سنة اوحدة مهما كانت مدة العقد وهذا الرسم يستوفى من المؤجر فلا يحق للمؤجر عكسه
على المستأجر وقد فوض المشرع السيد وزير الادارة المحلية بإصدار التعليمات الناظمة
لهذا التسجيل.
إذاً فتسجيل عقد الايجار لدى الوحدة الادارية يجعله سنداً رسمياً
بالنسبة لكافة انواع عقود الايجار تغني طرفي العقد عن أية طريقة أخرى من طرق
الاثبات نظراً للقوة الثبوتية التي يتمتع بها ما لم يطعن به بدعوى التزوير وسنداً
تنفيذياً يخول المؤجر استرداد عقاره عند انتهاء المدة المحددة في عقد الايجار عن
طريق دائرة التنفيذ وهو ما سأبحثه في عدد قادم.
بقي أن أشير أخيراً إلى ان تسجيل
عقود الايجار لدى الوحدات الادارية يشمل جميع انواع الايجارات سواء أكانت للسكن أم
الاصطياف أم لاعمال تجارية أم صناعية أم حرفية أم مهنة حرة أم مدرسة أم
جمعية.


المحامية ناريمان أحمد عدنان الأستاذ