ما هي العقارات التي تخضع في تأجيرها إلى الغير لارادة المتعاقدين؟

ما هي العقارات التي تخضع في تأجيرها إلى الغير لارادة المتعاقدين؟






نصت المادة الأولى فقرة (أ) من قانون الايجار رقم (6) لعام
2001 والمعدلة بالقانون رقم (10) للعام 2006 على ما يلي:
(يخضع لارادة
المتعاقدين اعتباراً من تاريخ نفاذ هذا القانون تأجير العقارات المعدة للسكن أو
الاصطياف أو السياحة أو الاستجمام والمعدة لممارسة أعمال تجارية أو صناعية أو حرفية
أو مهنة حرة أو علمية منظمة قانوناً أو المأجورة من أحزاب الجبهة الوطنية التقدمية
أو من الدوائر الرسمية أو المنظمات الشعبية أو النقابات على مختلف مستوياتها أو
الجمعيات أو الوحدات الادارية أو البلديات أو مؤسسات القطاع العام والمشترك أو
المؤسسات التعليمية والمدارس).
وبمقتضى هذه المادة أخذ المشروع بقاعدة حرية
التعاقد وأخضع جميع عقود الايجار مهما كان نوع أشغال المأجور الجارية بعد نفاذه
لارادة المتعاقدين من حيث المدة العقدية وبدل الايجار، وانهى قاعدة التمديد
القانوني للعقد وقاعدة خضوع بدل الايجار للتخمين المعمول بها بمقتضى القانون السابق
اعتباراً من تاريخ نفاذ القانون رقم /6/ لعام 2001 أي بتايخ 21/2/2001 فيما يتعلق
بالعقارات المعدة للسكن أو الاصطياف أو السياحة أو الاستجمام ومن تاريخ نفاذ
القانون رقم (10) للعام 2006 أي بتاريخ 9/3/2006 بالنسبة للعقارات المعدة لممارسة
اعمال تجارية او صناعية او حرفية او مهنة حرة منظمة قانونا والتي كانت مستثناة بنص
الفقرة /ب/ من المادة الاولى من قانون الايجار رقم /6/ لعام 2001 واخضع القانون رقم
(10) لعام 2006 عقود تأجيرها لارادة المتعاقدين وذلك بعد ان لاحظ المشرع احجام
المالكين عن تأجير عقاراتهم هذا من جهة، ومن جهة أخرى لجوء المالكين والمؤجرين الى
ابرام عقود وهمية لاستثمار عقاراتهم التجارية (كعقود شركات المحاصة مثلاً) خوفاً من
قاعدة التمديد الحكمي وتعرض بدل الايجار للتخفيض مما أدى إلى بقاء العقارات جاهزة
للأشغال دون أن توضع موضع التأجير أو الاستثمار.
اذن فالعقارات التي تخضع في
تأجيرها إلى الغير استناداً لمبدأ العقد شريعة المتعاقدين هي العقارات المعدة للسكن
أو الاصطياف أو السياحة أو الاستجمام وهذا يشمل العقارات المعدة للسكن سواء أكانت
فارغة أم مفروشة، وكذلك العقارات المعدة لممارسة أعمال تجارية أو صناعية أو حرفية
(كالخراطة والطحن والتنجيد وصناعة الفخار والسمانة والعطارة والزنكوغراف على سبيل
المثال)، والمعدة لممارسة مهنة حرة أو علمية منظمة قانوناً (كالطب والمحاماة
والهندسة والتخليص الجمركي والحلاقة والنوادي الرياضية).
أما الجهات المؤجرة لها
هذه العقارات فيجوز إما ان تكون جهات عادية أو جهات رسمية ومن الامثلة على الجهات
العادية (الاشخاص الطبيعيون والمدارس الخاصة والنقابات الخ..) ومن الامثلة على
الجهات العامة (أحزاب الجبهة الوطنية التقدمية ودوائر الدولة الرسمية من وزارات
ووحدات ادارية ومدارس رسمية وغيرها..).
أما لجهة صفة المؤجر والمالك فان المادة
(1/أ) لم تحد ماهيتها ونوعها وبذلك فإن هذه الصفة تكون مطلقة كون المطلق يجرى على
اطلاقه حسب القاعدة الفقهية العامة أي ان الجهة المؤجرة بهده الحالة تكون أما جهة
رسمية أو عادية ولم تفرق المادة الأولى في الفقرة (أ) منها بينهما.
واستثنى
المشرع من قاعدة حرية التعاقد العقارات المؤجرة في ظل المرسوم التشريعي رقم /111/
لعام 1952 وتعديلاته مهما كانت جهة ونوعية استعمالها فقد ابقاها خاضعة لاحكام
التمديد الحكمي وتحديد بدل الايجار وذلك اعتباراً من تاريخ عقود ايجارها حفاظاً
للحقوق المكتسبة التي قررها المشرع ضمناً بإصداره هذه الاحكام بحيث أن عقود
الايجارات القديمة سواء المعدة للسكن أو لغيره لا يجوز المساس باحكامها وبما تضمنته
من بنود واتفاقات فهي تخضع للاحكام والقواعد القديمة وهذا ما صرح به المشرع وقرره
في هذا القانون.
بقي أن أشير أخيراً إلى أن المشرع على الرغم من أنه ساوى فيما
بين العقارات السكنية والتجارية بإخضاع عقود ايجارها لارادة المتعاقدين إلا أنه فرق
بينها في حكم انهاء العلاقة الايجارية وخصه بالعقارات السكنية فقط دون التجارية
(الفقرة /ب/ من المادة الثانية من قانون الايجار رقم /6/ للعام
2006.


المحامية ناريمان أحمد عدنان