اجراءات تسجيل العقارات في السجل العقاري والسجل المؤقت

اجراءات تسجيل العقارات في السجل العقاري والسجل المؤقت

البيع العادي بين شخصيين عاديين

في بداية أي عمل يعترضنا علينا تجهيز المواد الاولية اللازمة له و موادنا
الاولية هنا هي مجموعة من الاوراق و الثبوتيات اللازمة للعمل بها في
الدوائر العقارية و المالية و هي

1- طلب موجه إلى رئيس مكتب التوثيق العقاري بالمنطقة .
2- قيد مالي للعقار .
3- براءة ذمة مالية للفراغ من اسم البائع فلان إلى اسم الشاري فلان .
4- صورة عن الهوية الشخصية لكل من البائع و الشاري .
5- سند تعهد ( بالقيمة الحقيقة للمبيع سواء كانت قيمته المالية المذكورة
على القيد المالي او القيمة المالية المصرح عنها بالصك حيث يتم حساب الرسم
حسب القيمة الاعلى .
6- طابع شعبي ( الذي يبدأ من فئة المئة ليرة سورية ) حسب قيمة العقار .
7- سند التمليك الذي يملك البائع بموجبه العقار المبيع .
8- خمسة نسخ من صكوك العقد التي تمت بين الطرفين لتوزع بعد ذلك لجهات
متعددة .
9- ايصال برسم الفراغ يشتمل على رسم الطابع و السندات و الادراة المحلية
وثمن العقد .


اول مرحلة من مراحل التسجيل : تكون بواسطة تقديم عقد و خمس نسخ إلى رئيس مكتب
التوثيق العقاري بالمنطقة يشرح فيه الفريقان انهما تبايعا العقار المذكور
وفق ثمن محدد متفق عليه او محدد في العقد .
وذلك بعد الحصول على براءة ذمة من مديرية المالية المشفوعة بقيد مالي يذكر
فيه القيمة المالية للعقار ليتم منها حساب الرسم ، ثم يتم حساب المعاملة و
تدقيقها من قبل رئيس المكتب العقاري ، و ينظم للشاري ارسالية فراغ يتم
دفعها بموجب ايصال مالي يرفق بمعاملة الفراغ ( و تشتمل على الاوراق المفصلة
سابقاً )
توضع جميع هذه الاوراق في مصنف و تقدم مع هويات ( الاصلية ) البائع و
الشاري إلى رئيس المكتب ليسمع العقد بين الطرفين و يقومم بتسجيله في دفتره (
دفتر اليومية ) على إن يوقع رئيس الكتب على كل نسخة من نسخات العقد
ثم يتم ارسال العقد مع المصنف إلى شعبة التدقيق حيث يتم تدقيقه و الموافقة
عليه و يتم تنظيم خلاصة خلف العقد يوقع عليها المدقق .
و يرسل بالخلاصة مع المصنف إلى المسجل الذي يقوم بتسجيل هذا العقد و البيع
على الصحيفة العقارية في السجل العقاري للمنطقة حيث يتم شطب اسم البائع و
تسجيل العقار على اسم المشتري .
و في المرحلة الاخيرة و بعد انهاء التسجيل يحول العقد إلى كاتب السندات
الذي يقوم بكتابة سند التمليك على اسم الشاري و يسلم إلى مكتب السندات و
عند استلام المشتري للسند الجديد يوقع في دفتر خاص و على مسؤليته باستلام
السند .

التسجيل بالبيع في المزاد العلني :


• و يكون هذا االتسجيل بموجب قرار صادر عن السيد مدير التنفيذ بالمنطقة حيث
يحصل الشاري بالمزاد العلني على قرار تنفيذي ليتمكن من تقديمه إلى رئيس
مكتب التوثيق العقاري .

• يحصل بعدها على احالة إلى الشعبة لاخراج القيد العقاري للعقار المباع
بالزاد العلني
• يتم تحويل الكتاب إلى مدييرية المالية لاخراج قيد مالي

• يتم التوجه بعدها إلى دائرة تجارة العقارات و الدائرة الجباية لابراء ذمة
العقار المالية
• يتم ابراز سند تمليك بالعقار مع صور عن هويات المالكين
• يحرر عقد يذكر فيه الشاري بأنه قد حصل على قرار تنفيذي ، وان المزاد قد
رسى عليه برقم كذا تاريخ كذا ، ثم يطلب الشاري تسجيل العقار على اسمه في
السجل العقاري و يطلب ترقين الاشارات الموجودة عليه و انه قابل بجميع
الحقوق العينية المسجلة على الصحيفة و انه مستعد لتحمل المسؤليات كافة التي
تنشأ في حال ظهور أي مانع يمنع من تسجيل العقار .


• الاوراق المطلوبة في ذلك :


1- مصنف مع طلب لتسجيل العقار .
2- قيد عقاري للعقار المباع بالمزاد .
3- قيد مالي
4- كتاب من دائرة التنفيذ \ قرار تنفيذي محال للسجل العقاري .
5- براءة ذمة مالية من الارباح و الجباية
6- عقد منسوخ على خمس نسخ .
7- صور عن الهويات الشخصية
8- ارسالية فراغ بالرسوم ….


التسجيل عن طريق فتح صحيفة مؤقتة :

الاوراق اللازمة لفتح الصحيفة :
1- صورة مصدقة عدد2 عن المخططات العمرانية للبناء .
2- صورة مصدقة عدد 2 عن رخصة البناء .
3- استمارة فنية صادرة عن مديرية الشؤون الفنية من المحافظة .
4- قيد مالي للعقار
5- براءة ذمة للعقار
6- طلب يقدم إلى ديوان مديرية السجل المؤقت ( حسب الصيغة الواردة اعلاه )
7- ارسالية للدفع
8- ايصال بالدفع
.
يتقدم إلى مديرية السجل المؤقت بطلب فتح صحيفة عقارية مؤقتة للعقار يذكر
فيه
املك كامل العقار رقم ....... منطقة ..... و الذي هو عبارة عن ........ معد
للبناء بموجب القيد العقاري المرفق طياً .
لذلك اطلب فتح صحيفة عقارية بالسجل العقاري المؤقت للعقار رقم ..... و
افرازه إلى مقاسم من ..... إلى ....... وفق مخططات الرخصة المرفقة ووضع
اشارة تعهد للمحافظة بمايلي : 1-2-3-
و اطلب اجراء ما يلزم لفتح صحيفة عقارية حسب الأصول و اني كنت قد وكلت
المحامي فلان و انبته عني لاجراء معاملة تصحيح الاوصاف و الافراز اصولا
لهذا العقار دون الحاجة إلى حضوري ..

التسجيل بازالة الشيوع :


الجهات القضائية الواجب مراجعتها : 1-

1- القضاء العادي الاصلي / صلح او استئناف مدني /
2- لجنة ازالة الشيوع في الجهات الادارية .
3- لجنة ازالة الشيوع في المحافظة
- تتكون لجنة ازالة الشيوع في الجهات الادارية من قاضي رئيس + ممثل عن
الجهة الادارية + ممثل عن المصالح العقارية .
- اما بالنسبة للقضاء العادي : ففي محكمة الصلح يختص القاضي وحده اما في
الاستئناف فتكون لجنة من رئيس و مستشارين .
- اما بالنسبة للجنة ازالة الشيوع في المحافظة فتكون من قاضي رئيس و موظف
من المصالح العقارية و ممثل عن التحاد العام للفلاحين و موظف حامل اجازة في
الحقوق .


صاحب الحق في تقديم طلب ازالة الشيوع :

1- تقديم الطلب امام القضاء العادي : يحق لكل شريك إن يطلب ازالة الشيوع
مهما بلغت حصته .
2- امام لجنة الجهة الادارية يتقدم مالكو نصف سهام العقار فاكثر مرفق بطلب
ازالة شيوع هذا العقار .
3- تقديمه امام لجنة ازالة الشيوع في المحافظة : تقام دعوى باستدعاء يقدم
إلى اللجنة من قبل وريث او اكثر مهما بلغت حصته من العقارات الشائعة بشرط
إن يكون العقار خارج المخطط التنظيمي .

اجراءات التقاضي :


1- في القضاء العادي تراعى كافة الاجراءات المتوجبة في القضاء و قرار الفرز
قابل للطعن بالاستئناف .
2- امام لجنة الجهة الادارية : تعفى هذه اللجنة من الأصول المتبعة امام
المحاكم و قرارها مبرم لا يقبل الطعن .
3- لجنة ازالة الشيوع في المحافظة : تتمتع بصلاحيات المحكمة المختصة و
قراراتها قابلة للاستئاف وفق استئناف قرارات قاضي الامور المستعجلة ، و
تفصل محكمة الاستئناف في غرفة المذاكرة بالطعن بقرار مبرم .

تنفيذ القرارات :

1- القرارات الصادرة عن القضاء العادي : بواسطة دائرة التنفيذ المدني .
2- لجنة ازالة الشيوع الادارية : بواسطة اللجنة مباشرة و بكتاب منها إلى
الجهات المختصة بعد دفع الرسوم
3- لجنة ازالة الشيوع في المحافظة بكتاب موجه من القاضي ( رئيس اللجنة )
إلى امانة السجل العقاري مرفق بصورة عن القرار و مخططات القسمة


التسجيل بالهبة المجانية من شخص الى اخر :
الاوراق اللازمة لذلك : 1
- سند تمليك بالعقار الموهوب
2- قيد مالي .
3- براءة ذمة مالية .
4- براءة ذمة تركات
5- براءة ذمة هبات
6- قيد نفوس لكل من الواهب و الموهوب له
7- نسخ 5 عن عقد الهبة الذي تم بين الوهب والموهوب له
8- ارسالية بالرسوم
9- طلب في مصنف يشير إلى إن هذه الهبة مجانية تطبيقاً لنص المادة 125 تشريع
عقاري .
..

طريقة العمل :

لكي تبدأ رحلة تسجيل العقار الموهوب في السجل العقاري على اسم الموهوب له
ينبغي التاكد من توافر شرط اساسي و مهم الا و هو علاقة القربى بين الواهب و
الموهوب له .. فلا يكون التسجيل بالهبة المجانية الا بين اقارب الدرجات
الاولى أي بين الاب و ابنه او العكس و بين الزوج و زوجته او العكس ..
بعد ذلك يتقدم الشخص طالب التسجيل إلى رئيس مكتب التوثيق العقاري يطلب فيه
تسجيل العقار او جزء منه لينقله من اسمه إلى شخص اخر .
• يحول الطلب إلى مديرية المالية لاخراج قيد مالي مطابق و حديث للعقار
• تتم حساب ضريبة الهبات على الشخص الواهب حسب القيمة المالية للعقار .
• تسدد الضريبة المفروضة
• ينال طالب التسجيل براءة ذمة هبات
• تحول براءة الذمة إلى امين السجل العقاري .
• يحول العقد و نسخة منه مع القيد المالي المرفق ربطاً إلى دائرة الجباية
لتتم تبرئة العقار و الحصول على براءة ذمة مالية للفراغ و التي يتم بموجبها
نقل الملكية من الواهب إلى الموهوب له .

التسجيل بالانتقال من المورث إلى الوريث :



1- طلب تسجيل العقار .
2- قيود نفوس للورثة .
3- قيد عقاري او سند تمليك .
4- حصر ارث ( شرعي او قانوني حسب نوع العقار اميري او ملك )
5- براءة ذمة مالية للعقار
6- براءة ذمة تركات
7- براءة ذمة من الجباية .


يبدأ هذا التسجيل بعد وفاة المالك الاساسي للعقار حيث يتقدم الورثة او
احدهم او وكيله إلى مديرية السجل العقاري طالبا ً طالباً تسجيل العقار على
اسمه و اسماء الورثة جميعهم .
و لا يكون ذلك الا : بعد اثبات طالب التسجيل لحقه في العقار بموجب حصر ارث
صادر عن المحكمة المختصة سواء اكان شرعياَ او قانونياً و ذلك حسب النوع
الشرعي للعقار فاذا كان العقار اميري فتوزع الحصص حسب القانون للذكر مثل حظ
الانثين . اما اذا كان العقار شرعي فتوزع الحصص حسب الحصص لشرعية للذكر
مثل حظ الانثيين .
- و بعد ثبوت حق طالب التسجيل بالعقار بموجب حصر ارث بموجب حصر الارث و قيد
النفوس الذي يثبت صلة الوارث بالمؤرث يتقدم طالب التسجيل إلى مكتب التوثيق
العقاري يطلب فيه انتقال الملكية من اسم مورثه إلى اسم الورثة

التسجيل بالافراز و التخاصص الرضائي :


يكون هذا التسجيل في حال وجود عقار أو اكثر من حصة في عقار واحد و يتقاسم
الشركاء هذا العقار فيما بينهم حسب الاتفاق الرضائي
و إذا كانت الملكية لعدة اشخاص تقاسمه الاطراف بالاتفاق الرضائي حسب مخطط
مرسوم و تقرير خبرة و عقد تخاصص موقع من الجمييع
يتقدم الفرقاء إلى رئيس المكتب العقاري بطل بتخاصص
تقدم دعوى إلى محكمة البداية المدنية بعد وضع الاشارة ، و بعد المناقشة و
الكشف يصدر القاضي قراره مؤيداً بتقرير الخبرة و المخطط الافرازي للعقار

يحول هذا القرار إلى رئيس المكتب العقاري بعد انبرامه ثم يطلب صاحب الحق أو
وكيله تنفيذ هذا القرار بالافراز بعد استكمال الاوراق المطلوبة و هي
التالية :
1- براءة ذمة مالية
2- قيد مالي
3- قيد عقاري
4- صك العقد ( على عدة نسخ )
5- قرار الحكم مكتسب الدرجة القطعية
6- مخطط للعقار
7- موافقة البلدية
8- محضر تخوم

أما ذاا كان الاختصاص لعدة دور للسكن مالكيها متساوون فيما بينهم فيحق لهم
التقدم بطلب إلى رئيس المكتب العقاري يشرحون فيه انهم يملكون على الشيوع
العقارات كذا و كذا بنسب متساوية فيما بينهم و انهم راغبون باجراء تخاصص
رضائي بحيث يختص الأول بتمام العقار الأول و الثاني بتمام العقار كذا ... و
كل واحد منهم اختص به و اخذه و اسقط حقه مما اختص به الاخر اسقاطاً و
ابراءً عاماً شاملاً لكل حق متعلق بهذا التخاصص و يطلب تسجيل جميع ما ذكر
في السجل العقاري

و يتوجب التسجيل وفق الاوراق التالية :
1- طلب موجه إلى رئيس المكتب العقاري.
2- عقد تخاصص رضائي
3- سند تمليك
4- قيد مالي للعقارات
5- براءة ذمة لكل مقسم على حدة
6- صور الهويات لجميع المالكين
7- إرسالية بالرسوم و من ثم إيصال بالدفع ..

التسجيل ببيع حق الرقبة فقط دون حق الانتفاع :


و هنا يتقاسم البائع و الشاري العقار :
فالشاري يحصل على حق الرقبة و يصبح مالكاً للعقار دون الحق بالانتفاع به و
يحصل على سند تمليك بهذا العقار بعد اجراء مراحل انتقال المبيع المنوه عنها
سابقاً
اما البائع : فتحرر شهادة انتفاع باسمه للعقار و يحدد فيما اذا كانت مدة
الانتفاع محددة او لمدى الحياة .. و بمجرد وفاة المالك لحق الانتفاع (
البائع ) ينتقل هذا الحق للشاري مع ملكية حق الرقبة الموجود سابقاً .

و تحتاج هذه العملية إلى
• قيد مالي للعقار .
• براءة ذمة مالية للفراغ من اسم البائع فلان إلى اسم الشاري فلان .
• صورة عن الهوية الشخصية لكل من البائع و الشاري .
• سند تعهد ( بالقيمة الحقيقة للمبيع سواء كانت قيمته المالية المذكورة على
القيد المالي او القيمة المالية المصرح عنها بالصك حيث يتم حساب الرسم حسب
القيمة الاعلى .
• طابع شعبي ( الذي يبدأ من فئة المئة ليرة سورية ) حسب قيمة العقار .
• سند التمليك الذي يملك البائع بموجبه العقار المبيع
• خمسة نسخ من صكوك العقد التي تمت بين الطرفين لتوزع بعد ذلك لجهات متعددة
.
ايصال برسم الفراغ يشتمل على رسم الطابع و السندات و الادراة المحلية وثمن
العقد .


و في النهاية و كما في السابق يتم اصدار سند تمليك باسم الشاري الجديد و
يكون على قسمين :
الاول قسم تمليك لحق الرقبة فقط .
و الثاني شهادة انتفاع يملك بها البائع حق الانتفاع فقط

و عند وفاة البائع ( مالك حق الانتفاع ) على الشاري إن يبرز بيان وفاة له
في السجل العقاري مع طلب تسجيل جديد يوجه إلى رئيس مكتب التوثيق في المنطقة
العقارية المختصة . ...

التسجيل لحق الرقبة مع بقاء حق الانتفاع :

يعتبر هذا التسجيل بيعاً حقيقياً ، حيث يبيع المالك حق الرقبة ويبقى لنفسه
حق الانتفاع بالعقار و ذلك الى حين الوفاة و هذا ما ينطبق ايضاً في الهبة
لحق الرقبة التي تكون بلا عوض مادي و تكون بين اقارب الدرجة الاولى حيث يهب
الواهب حق الرقبة و يترك حق الانتفاع بالعقار له مدى الحياة و يسقط عنه
هذا الحق بمجرد وفاته و ينقل الى الموهوب له الذي أصبح بعد ذلك مالكاً لحق
الرقبة و الانتفاع ، و يتقدم بطلب الى مكتب التوثيق يطلب فيه تسجيل حق
الانتفاع إضافة الى حق الرقبة على اسمه مشفوعاً ببيان وفاة للواهب و براءة
ذمة مالية .
و لا تتطلب هذه المعاملة كافة الأوراق المطلوبة في غيرها بل لا بد من قيد
عقاري و طلب و قيد نفوس للواهب او بيان وفاة و بعدها ينقل حق الانتفاع
فوراً الى الموهوب له و يسجل على صحيفة العقار المطلوب .

التسجيل انتفاعاً :
يتم تسجيل بعض العقارات الزراعية على اسماء الفلاحين في القطر العربي
السوري انتفاعاً بها بعد صدور قانون الاصلاح الزراعي رقم /161/ لعام 1958 و
القاضي بمصادرة بعض الاقطاعات الزراعية من الاقطاعيين و مصادرتها لمصلحة
الدولة ووزارة الزراعة و الاصلاح الزراعي في ا لقطر السوري .
حيث تم توزيع هذه الاقطاعات على الفلاحين في المدن و المناطق انتفاعاً ،
وورد اسم الفلاحين المنتفعين بهذه العقارات بموجب شهادة انتفاع صادرة عن
مديريات الزراعة بالقطر و بموجب قرار بحث اجتماعي يشمل افراد الاسرة
المنتفعين و الذين ليس لديهم دخل في ذلك الوقت .
و لا بد من الاشارة بأن هذه العقارات الخاضعة لاحكام قانون الاصلاح الزراعي
لا يمكن تجزئتها و لا بيعها و لا رهنا الا لدى المصرف الزراعي و لا يجوز
للمنتفع و لا للورثة من بعده التصرف بهذه العقارات الا بعد مرور عشرون
عاماً على استلامه للسند المسجل على اسمه انتفاعاً في السجل العقاري و بعد
حصوله على اذن و موافقة مديرية بالمدنية او المنطقة .
و هنا ايضاً لا بد من التنويه الى ان الحكومة السورية قد تقدمت بطلب الى
مجلس الشعب و الى السيد رئيس الجمهورية ( الدكتور بشار الاسد ) طلبت بموجبه
نقل ملكية الاراضي الزراعية المنتفع بها من المورث الى الورثة و السماح
للورثة بالتصرف بالاراضي المذكورة
و الى الوقت الحاضر لم يصدر المرسوم التشريعي الخاص بهذه المسألة
و نحن ( كمحامين ) نشجع على صدور مثل هذا المرسوم تشجيعاً للفلاحين
المستفيدين من هذه الاراضي بالعمل فيها و بذل كل ما هو ممكن للحفاظ عليها
بعد التيقن من انها اصبحت ملكاً للمنتفع و لورثته من بعده و لا يمكن ان
تؤخذ منه مستقبلاً.
و لكن بكل اسف فقد قام الكثير من الفلاحين بالتنازل عن هذه الاراضي المنتفع
بها مقابل بدل نقدي لا يعادل جزءاً منها .

الاستاذة : علياء النجار