الإخلاء لعلة تأجير الغير/القاضي الأستاذ أنس الزين
من حالات الإخلاء أو الحالات التي يجوز فيها طلب الإخلاء حالة ما إذا قام المستأجر بتأجير المأجور للغير دون إذن خطي من قبل المؤجر وهذه الحالة قد نصت عليها قوانين الإيجار الاستثنائية المتعاقبة ، فقد نصت الفقرة /ج/ من المادة الخامسة من قانون الإيجار الصادر بالمرسوم التشريعي رقم 111 لعام 1952 على أن من الحالات التي يجوز فيها طلب الإخلاء حالة ما إذا أجر المستأجر المأجور كلاً أو بعضاً إلى الغير دون إذن خطي . وقد نصت الفقرة /ج/ من المادة الثامنة من قانون الإيجار رقم /6/ لعام 2001 على جواز طلب الإخلاء إذا أجر أو تنازل المستأجر عن المأجور كلاً أو بعضاً إلى الغير دون إذن خطي .
وقد كان من الطبيعي أن تتضمن قوانين الإيجار الاستثنائية هذه الحالة من حالات جواز الإخلاء ذلك أنه إذا كانت التشريعات الإيجارية الاستثنائية قد أسبغت الحماية على المستأجر وقررت التمديد القانوني لعقود الإيجار خلافاً لإرادة المؤجر ولم تجز تقاضي بدل إيجار يزيد نسبة معينة من القيمة المقدرة للمأجور فقد كان من الطبيعي أن تمنع هذه التشريعات المستأجر من أن يستغل حماية القانون التي شرعت لأسباب اجتماعية فيقوم بتأجير المأجور خلافاً لإرادة المؤجر والإثراء بالتالي على حسابه . وإن التنازل عن المأجور للغير يعتبر بمثابة تأجير الغير ولو حصل دون مقابل ، وهذا ما كان عليه الاجتهاد القضائي في ظل القانون السابق فجـاء القانون الجديـد ونص على التنازل إلى جـانب تأجير الغير واعتبر كلاً من الحالتين موجباً للإخلاء إذا حصل دون إذن خطي من المؤجر ، فقد جاء في قرار لمحكمة النقض برقم 858 تاريخ 1/11/1975 أنه : « إن تخلي المستأجر عن المأجور للغير كاف وحده للحكم عليه بالإخلاء » (منشور في مجلة المحامون لعام 1976 العددان 2-3 ص 96) . وجاء في قرار آخر برقم 1467 تاريخ 14/6/1978 إنه « إن التنازل عن كامل العقار المأجور إلى الغير يعتبر بمثابة التأجير من الغير ولو حصل هذا التنازل دون مقابل » (منشور في مجلة المحامون لعام 1978 العدد 12 ص 554) .
ولا بد من الإشارة هنا إلى أن إسكان المستأجر أفراد أسرته لا يعتبر تأجيراً للغير ، ولقد استقر الاجتهاد القضائي على أنه في فقه التشريع الاستثنائي الإيجاري يعتبر المستأجر نائباً عن أفراد عائلته ومن يرى هو أن يتكفل بسكنهم دون إلزام عليه ودون أن يكونوا من ورثته ويعتبر هؤلاء جميعاً مستأجرين أصليين مثله تماماً ولا تتقيد إقامتهم في العين المؤجرة ببقائه معهم فيها لأن هذا الحق ثبت لهم عن طريق تلك النيابة القانونية بصفتهم مقيمين مع المستأجر عند بدء الإجارة .
ويعتبر المستأجر نائباً عن أفراد أسرته وغيرهم من المقيمين معه عند بدء العلاقة الإيجارية ومشترطاً لمصلحة الغير بالنسبة لزوجته المقبلة وأولاده الذين يولدون فيما بعد ويعتبرون شركاء للمستأجر في الإجارة تربطهم بالمؤجر علاقة إيجارية ناشئة عن العقد الذي أبرمه مع المستأجر (قرار محكمة النقض رقم 1266 تاريخ 12/10/1969 منشور في مجلة المحامون لعام 1970ص 319) .
وجاء في قرار لمحكمة النقض برقم 738 تاريخ 27/11/1972 أنه « المستأجر نائب عن أفراد أسرته الذين هم معه منذ بدء الإجارة ويعتبر كل منهم مستأجراً ولا يعتبر اشتراكهم معه في دفع الأجرة والنفقات إيجاراً للغير ولا بقاؤهم في المأجور بعد ترك المستأجر العاقد سبباً للتخلية »
(منشور في مجلة المحامون لعام 1973ص 20) .
ومن ذلك نرى أن الاجتهاد القضائي قد استخلص من نيابة المستأجر عن بقية أفراد أسرته في الاستئجار أحقية هؤلاء في البقاء في المأجور إذا تركه المستأجر الأصلي طالما أنهم دخلوا المأجور معه منذ بدء العلاقة الإيجارية وطالما أنه كان نائباً عنهم في إبرام عقد الإيجار .
فقد جاء في قرار لمحكمة النقض برقم 340 تاريخ 23/4/1975 أنه « إذا كان سكن الشقيق منذ بدء الإجارة اعتبر الشقيق المتعاقد نائباً في الاستئجار عن شقيقه الآخر ومن حق هذا الأخير الاستمرار والانفراد بإشغال المأجور بعد ترك شقيقه العاقد ويصبح بحكم المستأجر وإن إسكان الشقيق الذي اعتبر بحكم المستأجر نتيجة النيابة ووالده معه لا يعدّ مخالفة ولا تأجيراً » (منشور في القاعدة رقم 138 من ملحق الجزء الخامس من التقنين المدني السوري للأستاذ طعمة – القسم الأول – ص 209) .
ولقد استقر الاجتهاد القضائي أيضاً على أن من حق الابن بعد زواجه الاستمرار في الإقامة مع والده المستأجر الأصلي وأن ذلك لا يشكل مخالفة لقانون الإيجار ولا تأجيراً للغير (قرار محكمة النقض رقم 230 تاريخ 6/3/1976 منشور في مجلة المحامون لعام 1976 ص 586) . إلا أن على أفراد أسرة المستأجر الأصلي الذي أبرم عقد الإيجار والذي ترك المأجور أن يثبتوا أنهم دخلوا المأجور مع المستأجر الأصلي المذكور منذ بدء العلاقة الإيجارية لكي يتمكنوا من البقاء في المأجور ولكي يصبحوا مستأجرين أصليين ولكي لا يعتبر بقاؤهم في المأجور بمثابة تأجير للغير ويتم إثبات ذلك بجميع طرق الإثبات لأن الواقعة المراد إثباتها في هذه الحالة هي من قبيل الوقائع المادية .
ولا بد من التنويه في هذا المقام بأن القاعدة المبينة أعلاه لا تنطبق في حال تملك المستأجر الأصلي داراً صالحة لسكناه إذ عليه أن ينتقل إليها هو وكافة أفراد أسرته باعتبار أن هذه الحالة تؤلف حالة مستقلة من الحالات التي يجوز فيها إخلاء المستأجر وسوف نتحدث عن ذلك بصورة مفصلة عن البحث في الإخلاء لعلة التملك .
ولقد استقر الرأي أيضاً على أن إسكان المستأجر لأقاربه أو لغيرهم في المأجور على سبيل الضيافة لا يعتبر تأجيراً موجباً للإخلاء وقد اجتهدت محكمة النقض على أن إسكان الأخت لأختها على سبيل الضيافة أو للضرورات العائلية ودون مقابل لا يعتبر تأجيراً للغير وأن استمرار الضيافة لا يستنتج منه التأجير المبرر للإخلاء (قرار محكمة النقض رقم 1286 تاريخ 26/6/1973 (منشور في مجلة المحامون لعام 1973ص 256) . إلا أنه يشترط في الضيافة التي لا توجب الإخلاء أن يكون المستأجر مقيماً في المأجور وإلا اعتبر إشغال الضيف للمأجور بدون سند قانوني وبمثابة تأجير الغير فقد جاء في قرار لمحكمة النقض برقم 1367 تاريخ 25/10/1969 أنه « الضيف لا يكون له حق الانتفاع بالعين المؤجرة وإنما هو ينتفع بها تفضلاً من المستأجر ومتفرعاً عن انتفاع المستأجر واستمراره بشغلها حتى إذا انقطعت إقامة المستأجر أصبح إشغال الضيف للمأجور بدون سند وتعين إخلاؤه وإن انتقال المستأجر من بلدة المأجور ونقله أثاثه وترك المأجور نهائياً لشقيقه الذي لم يكن معه في المأجور منذ بدء الإجارة ودون موافقة المؤجر الخطية يبرر التخلية » (منشور في مجلة المحامون لعام 1970 ص 320) إلا أن الضيافة التي أجازها الاجتهاد القضائي هي التي لا تلحق ضرراً بالمأجور أما إذا ترتب عليها الضرر فإنها تعتبر إساءة في استعمال المأجور موجبة للتخلية فقد جاء في قرار لمحكمة النقض برقم 1050 تاريخ 12/3/1955 أنه « إن مخالفة شروط عقد الإيجار بإسكان الغير لا يعتبر إساءة في استعمال المأجور إلا إذا نشأ عنه ضرر للمؤجر » ، (منشور في مجلة القانون لعام 1955 ص 267) ، وجاء في قرار آخر لمحكمة النقض بتاريخ 28/9/ 1952 بالدعوى رقم أساس 581 لعام 1952 أنه « إن إسكان الأخ أخاه في المأجور المخصص للسكن دون الإسكان لا يعتبر إساءة في استعماله توجب التخلية ما لم يلحق ضرراً بالمأجور » ، (منشور في مجلة القانون لعام 1952 ص 724) .
ولا بد من الإشارة إلى أنه إذا ترك أحد أفراد أسرة المستأجر الأصلي ممن دخلوا معه المأجور منذ بدء العلاقة الإيجارية إذا ترك المأجور وسكن في دار مستقلة ثم عام إلى المأجور بعد ذلك فإنه يعتبر من الغير ولا تصح إقامته في المأجور إلا تبعاً لإقامة المستأجر الأصلي أو من حل محله من المستأجرين الذين لم يتركوا المأجور، وقد جاء في قرار آخر لمحكمة النقض برقم 1304تاريخ 26/6/ 1973 بالدعوى رقم أساس 581 لعام 1952 أنه « إذا خرج الولد من المأجور بعد زواجه وسكن خارجه ثم عاد مجدداً بعد فترة إلى المأجور اعتبر من الأغيار وتتوقف التخلية على إثبات أن الإسكان كان لقاء منفعة مادية أو أنه أضر بالمأجور» (منشور في مجلة المحامون لعام 1973 ص 255) .
هذا وتقام دعوى الإخلاء لعلة تأجير الغير أمام محكمة الصلح عملاً باختصاصها النوعي الشامل في القضايا الإيجارية المنصوص عنه في الفقرة /آ/ من المادة 63 من قانون أصول المحاكمات والفقرة /آ/ من المادة الخامسة من قانون الإيجار رقم /6/ لعام 2001 وإن الخصم الحقيقي في دعوى الإخلاء لعلة تأجير الغير هو المستأجر الأصلي وليس المستأجر الثانوي وإن كان لا يوجد مانع من إدخاله في الدعوى (قرار محكمة النقض رقم 475 تاريخ 15/3/1978 منشور في القاعدة رقم 2416 من المدونة القضائية للأستاذ كيلاني – الجزء الرابع ص 126) .
ويحق للمؤجر أن يثبت واقعة تأجير المستأجر المأجور من الغير بجميع وسائل الإثبات بما في ذلك البينة الشخصية والقرائن على اعتبار أنه من الأغيار بالنسبة لعقد الإيجار وقد اجتهدت محكمة النقض بأن إسكان المستأجر أشخاصاً غرباء عنه لا يمتون إليه بصلة ودون أن يحملوا أية صفة ودون سبب اجتماعي مقبول كالقرابة أو الإيواء في حالة الكوارث يمكن أن يعتبر قرينة على واقعة التأجير من الغير إذا امتد زمن الإشغال مدة غير معقولة (قرار محكمة النقض رقم 1346 تاريخ 6/6/1978 منشور في القاعدة رقم 2485 من المرجع السابق) ، وإن على المستأجر إثبات إذن المؤجر بتأجير الغير بوثيقة خطية إلا أن الاجتهاد القضائي قد استقر على أن الكتابة في الإذن بالتأجير ليست ركناً فيه بل هي مطلوبة للإثبات ويقوم مقامها الإقرار أو اليمين (قرار محكمة النقض رقم 337 تاريخ 14/6/1972 المنشور في القاعدة رقم 2402 من المدونة القضائية – الجزء الرابع ص 114-115) إلا أن علم المؤجر بقيام المستأجر بتأجير الغير وسكوته فترة من الزمن لا يقوم مقام الإذن الكتابي المطلوب فقد جاء في قرار لمحكمة النقض برقم 111 تاريخ 13/2/1975 أنه « إن التراخي برفع الدعوى على المستأجر لتأجيره قسماً من المأجور لآخرين لا يمكن اعتبار ه قرينة على رضاء المؤجر بذلك لأن القانون اشترط لجواز تأجير الغير صدور إجازة كتابية » (منشور في مجلة القانون لعام 1975 ص 352) ، وقد جاء في قرار آخر لمحكمة النقض برقم 272 تاريخ 26/2/1966 أنه « إن موافقة المؤجر على تنازل المستأجر عن المأجور لمستأجر آخر لا تستفاد من علم المؤجر بهذا التنازل ولا تثبت بالبينة الشخصية » (منشور في مجلة القانون لعام 1966 ص 487) .
وإن من حق أي مالك مهما كانت حصته السهمية في العقار المؤجر الادعاء بطلب الإخلاء لعلة تأجير الغير ، وقد ورد في قرار لمحكمة النقض برقم 1037 تاريخ 17/10/1974 أنه « من حيث إنه في دعاوى الإخلاء لعلة تأجير المأجور كلاً أو بعضاً إلى الغير بدون إذن خطي يجوز لكل شريك مهما قلت حصته في العقار أن يرفع الدعوى بطلب الإخلاء تأسيساً على أنه كمالك لقسم من المأجور يستطيع وبمفرده أن يدرأ أي ضرر يلحق به وهذا ما استقر عليه اجتهاد هذه المحكمة » (منشور في القاعدة 2409 من المدونة القضائية) والإذن الكتابي الذي يمنحه المؤجر للمستأجر بتأجير الغير قد يكون مطلقاً يتضمن إعطاء الإذن بتأجير أي شخص وقد يكون مقيداً بشخص معين أو جهة معينة ، وقد استقر الاجتهاد القضائي على أن الإذن للمستأجر الأصلي بتأجير شخص معين ينحصر بهذا الشخص فقط ولا ينصرف إلى شخص آخر (قرار محكمة النقض رقم 3096 تاريخ 10/12/1966 منشور في القاعدة رقم 2508 من المدونة القضائية)، وإنه إذا أعطي المستأجر حق التأجير للغير لم ينتقل هذا الحق إلى المستأجر الثانوي (قرار محكمة النقض رقم 793/765 تاريخ 27/7/1974 منشور في مجموعة ضاحي وبدر في ربع قرن – الجزء الثاني – قاعدة 2323 ص 648) .
وإن التأجير من الباطن يبرر طلب الإخلاء لمجرد حصوله بدون إذن المؤجر وذلك لأن المستأجر قد أثرى في هذا التأجير على حساب المؤجر إثراء غير مشروع ولا حاجة لإثبات الضرر (قرار محكمة النقض رقم 424 تاريخ 4/5/1967 منشور في القاعدة رقم 2430 في المدونة القضائية للأستاذ كيلاني – الجزء الرابع ص 136) وإن إقرار المالك السابق أمام المحكمة بإجازته المستأجر تأجير المأجور للغير لا يصلح دليلاً يحتج به في مواجهة الخلف في الملكية (قرار محكمة النقض رقم 737 تاريخ 27/9/ 1975، منشور في القاعدة رقم 2522 من المرجع السابق) .
وإن تأجير المستأجر جزءاً من المأجور دون إذن خطي موجب لإخلاء كامل المأجور ولو كان المأجور مؤلفاً من وحدتين أو مقسمين كل منها مستقل عن الآخر فقد جاء في قرار لمحكمة النقض برقم 1249 تاريخ 8/10/199أنه « إذا كان المأجور يتألف من دارين لاستعمالهما فندقاً وقام المستأجر بتأجير إحداهما للغير دون إذن من المؤجر فإنه يحكم بإخلاء الدارين معاً » (منشور في القاعدة رقم 2393 من المرجع السابق) .
ويتقادم الادعاء بالتخلية لتأجير الغير دون إذن بمرور خمسة عشر عاماً على وقوع التأجير للغير عملاً بالقاعدة العامة في التقادم المنصوص عنها في المادة 372 من القانون المدني (قرار محكمة النقض رقم 1619 تاريخ 17/11/1970 وقرارها رقم 604 تاريخ 26/10/1972) .
وإن سقوط حق المؤجر بطلب الإخلاء لعلة تأجير الغير بالتقادم لا يكسب المستأجر حقاً بتأجير الغير ، فإذا عاد المستأجر وأجر الغير من جديد فإن التقادم يبدأ من تاريخ وقوع المخالفة الجديدة (قرار محكمة النقض رقم 449 تاريخ 14/3/1983 منشور في القاعدة رقم 2415 من المرجع السابق) ، ولا بد من التذكير في هذا المقام أيضاً بالقاعدة العامة التي أقرتها الهيئة العامة لمحكمة النقض والتي تقضي بأن المستأجر لا يستطيع تفادي الحكم بالإخلاء إذا أزال المخالفة قبل إقامة الدعوى (قرار الهيئة العامة لمحكمة النقض رقم 20 تاريخ 26/3/1977) فإذا قام المستأجر الأصلي بتأجير الغير دون إذن خطي من المؤجر فإنه لا يستطيع تفادي الإخلاء حتى ولو أن المستأجر الثانوي ترك المأجور قبل أن يقيم المؤجر الأصلي دعوى الإخلاء على المستأجر الأصلي .
الاستثناءات من الإخلاء لعلة تأجير الغير أو التنازل عن المأجور :
استثنى المشرع من الإخلاء في حالة التنازل عن المأجور حالتين وهما :
1 – حالة بيع المستأجر كامل المأجور المنشأ به مصنع أو متجر أو صيدلية أو مهنة حرة أو علمية منظمة قانوناً أو حرفة .
2 – حالة تنازل إحدى الجهات العامة عن المأجور إلى جهة عامة أخرى بموجب قرار من رئيس مجلس الوزراء ، وقد أحدث الاجتهاد حالة ثالثة وهي حالة إدخال شريك في المتجر أو المصنع ، وسوف نبحث في كل من هذه الحالات الثلاث على حدة :
أولاً – بيع كامل المتجر أو المصنع أو الصيدلية أو المكتب المتخذ مقراً لممارسة مهنة حرة أو حرفة وقد نصت الفقرة /ج/ من المادة الثامنة من قانون الإيجار رقم /6/ لعام 2001 على أنه يستثنى من الإخلاء لعلة التأجير أو التنازل عن المأجور للغير دون إذن خطي من المؤجر ، العقار المنشأ به مصنع أو متجر أو صيدلية أو مهنة حرة أو علمية منظمة قانوناً أو حرفة وباعه المستأجر أو ورثته بكامله إلى الغير ففي هذه الحالة يعتبر المشتري خلفاً للمستأجر البائع أو ورثته فيما يتعلق بجميع شروط العقد على أنه يحق للمالك طلب تخمين المأجور فوراً .
وقد كان الاستثناء مقتصراً في ظل أحكام قانون الإيجار السابق الصادر بالمرسوم التشريعي رقم 111 لعام 1952 على المصنع والمتجر والصيدلية وأضاف القانون الجديد رقم /6/ لعام 2001 المهنة الحرة والعلمية المنظمة والحرفة ، وقد استقر الاجتهاد القضائي على أنه حتى ينفذ البيع بحق المؤجر يجب أن يشمل كامل المأجور أي البضاعة والمكان أما إذا اقتصر على المأجور والرفوف دون البضاعة اعتبر تأجيراً من الغير وغير نافذ في حق المؤجر (قرار محكمة النقض رقم 834 تاريخ 12/12/1972 منشور في مجلة المحامون لعام 1973 ص 19) ، وإن كمية ونوع الأدوات والبضاعة الواجب شمول البيع لها تتناسب مع طبيعة المهنة وماهيتها ، إذ إن بعض المهن التجارية تتطلب وجود أدوات وبضاعة معينة بينما البعض الآخر لا يتطلب حتى وجود البضاعة مثل الحليب والخضار بعيد بيعها ونفادها (قرار محكمة النقض رقم 1619 تاريخ 26/6/1978 منشور في القاعدة رقم 207 من ملحق الجزء الخامس من التقنين المدني السوري للأستاذ طعمة ص 311) وإن العبرة في توافر الأدوات والبضاعة هو لتاريخ البيع أم انتفاؤها بعد ذلك فلا يؤثر على صحة البيع إذا ثبت وجودها بتاريخ العقد (قرار نقض رقم 1619 تاريخ 26/9/ 1978 القاعدة 207 من المرجع السابق) وأنه يكفي لثبوت بيع كامل المتجر أو المصنع أن يتصادق البائع أي المستأجر الأصلي والمشتري على وقوع هذا البيع ويكون ذلك بالإقرار أو بأية وثيقة خطية وعلى من يدعي خلاف ذلك إثباته بمختلف الوسائل (قرار محكمة النقض رقم 205 تاريخ 22/2/1974 منشور في مجلة المحامون لعام 1974 ص 13) .
وقد جاء في قرار آخر لمحكمة النقض برقم 632 تاريخ 7/4/1970 أنه « لا يشترط توثيق بيع المتجر بكامله إلى الغير بسند رسمي ثابت التاريخ ويكفي إقرار المستأجر البائع للمشتري » (منشور في مجلة المحامون لعام 1970 ص 196) .
ولقد استقر الاجتهاد القضائي على أن مفاعيل شراء المتجر لا تعتبر نافذة في حق المالك إلا اعتباراً من تاريخ تبليغه ولا عبرة لتاريخ الشراء في مواجهة المؤجر قبل تبليغ انتقال الحق « قرار محكمة النقض رقم 1248 تاريخ 29/5/1978 » (منشور في القاعدة رقم 210 من ملحق الجزء الخامس من التقنين المدني السوري) ، وجاء في قرار آخر لمحكمة النقض برقم 1569 تاريخ 31/7/1977 أنه « لئن كان بيع المتجر والتنازل عنه يسري بين البائع والشاري منذ وقوع الاتفاق ولا يتوقف على رضاء المؤجر إلا أنه لا يسري بحق المؤجر إلا اعتباراً من تاريخ تبليغه أو قبوله » (منشور في القاعدة 211 من المرجع السابق) . ولقد رأت محكمة النقض غرفة المخاصمة بحق أنه في حال إقامة الدعوى بطلب الإخلاء من قبل المؤجر على المستأجر الأصلي لعلة بيع المتجر فارغاً فإن الخصومة لا تصلح إلا باختصام مشتري المتجر « قرار نقض – مخاصمة رقم 149 تاريخ 4/4/1995 » (منشور في مجلة القانون لعام 1994-1995 ص 471) .
ولقد استقر الاجتهاد القضائي في ظل نفاذ أحكام قانون الإيجار السابق على أن السماح للمستأجر ببيع المتجر أو المصنع استثناء من أحكام الفقرة /ج/ من المادة الخامسة من قانون الإيجارات التي تقضي بالحكم بالتخلية إذا أجر المستأجر المأجور كلاً أو بعضاً إلى الغير ، يترتب عليه عدم الأخذ بأي شرط يتضمنه عقد الإيجار يمنع من استعمال هذا الحق لأن في ذلك تعطيلاً للغاية التي صدر من أجلها المرسوم التشريعي رقم 48 لعام 1955 « قرار نقض رقم 1796 تاريخ 10/8/ 1964 » (منشور في القاعدة رقم 2548 من الجزء الرابع من المدونة القضائية) ، وقد فرق الاجتهاد القضائي بين تأجير الغير الموجب للإخلاء إذا وقع بدون إذن خطي من المؤجر وبين قيام المستأجر بوضع المؤسسة التجارية أو الصناعية بكامل عناصرها موضع الاستثمار لدى الغير إذ أجاز الاجتهاد ذلك واعتبره غير موجب للإخلاء فقد اجتهدت محكمة النقض بقرارها رقم 216 تاريخ 11/2/1978 أنه « إن العهدة إلى الغير باستثمار المصنع أو المحل التجاري وإدارته غير موجبة للإخلاء بينما التأجير من الباطن للعقار أو أحد عناصر المصنع هو المؤدي للإخلاء » (منشور في مجلة القانون لعام 1978 ص 620) ، وقد جاء في قرار آخر لمحكمة النقض برقم 211 تاريخ 11/2/1978 أنه « إذا كان العقد الجاري بين المستأجر الأصلي والشاغل هي أنه عهد إليه بمؤسسته الصناعية يستثمرها لحسابه وعلى مسؤوليته اعتبرت العلاقة استثمارية وليست إيجاراً من الباطن ، وإذا كان محل العقد هو المؤسسة الصناعية بجميع عناصرها اعتبر العقد استثماراً » (منشور في القاعدة رقم 208 من ملحق الجزء الخامس من التقنين المدني السوري للأستاذ طعمة) .
ثانياً – حالة تنازل إحدى الجهات العامة عن المأجور إلى جهة عامة أخرى بموجب قرار من رئيس مجلس الوزراء .
تنص الفقرة /ج/ من المادة الثامنة من قانون الإيجار على أنه « كما يستثنى من الحق بالتخلية أيضاً العقار المؤجر قبل نفاذ هذا القانون لإحدى الوزارات والإدارات والهيئات العامة والوحدات الإدارية والبلديات والمؤسسات والشركات والمنشآت العامة وجميع جهات القطاع العام والمشترك والمصالح العامة وإدارتها سواء كان طابعها إدارياً أو اقتصادياً إذا تنازلت هذه الجهة عن المأجور كلاً أو بعضاً إلى إحدى هذه الجهات المشار إليها بموجب قرار من رئيس مجلس الوزراء ، وتعتبر الجهة المتنازل لها خلفاً للجهة المستأجرة فيما جرى التنازل لها عنه ، فيما يتعلق بجميع شروط العقد ويحق للمستأجر في هذه الحالة طلب تخمين المأجور المتنازل عنه فوراً ويشترط في هذا التنازل استعمال المأجور استعمالاً مماثلاً لما حدد في عقد الإيجار وألا تقل الأجور المخمنة للعقار عن النسبة المحددة لها قبل التنازل ، ويبدو أن المشرع أخذ في النص التشريعي المذكور بمبدأ وحدة شخصية الدولة في جميع إداراتها ومؤسساتها وشركاتها العامة وعوض للمؤجر عن هذا التنازل الجاري بدون إرادته بأن منحه الحق في طلب تحديد بدل الإيجار فور وقوع التنازل ولو كانت المدة القانونية على تاريخ الادعاء السابق بطلب تحديد الأجرة لم تنقض بعد ، كما أن المشرع أوجب على الجهة المتنازل لها أن تستعمل المأجور استعمالاً مماثلاً لما حدد في عقد الإيجار فلا يصح للجهة المتنازل لها عن المأجور أن تستعمله كمدرسة مثلاً إذا حدد وجه الاستعمال في عقد الإيجار بأنه للسكن أو مقراً لدائرة رسمية ، وفي حال مخالفة الجهة المتنازل لها المذكورة لهذا القيد المنصوص عنه فإن بإمكان المؤجر إقامة الدعوى بطلب الإخلاء إذا نتج عن ذلك ضرر للمأجور أو كان في ذلك طغياناً على عقد الإيجار الأصلي ، ولا بد للتنازل على الوجه المتقدم أن يتم بموافقة رئيس مجلس الوزراء لكي يستكمل شرائطه الشكلية فإن لم تكن هذه الموافقة موجودة فإن التنازل يكون غير قانوني وينزل منزلة تأجير الغير الموجب للإخلاء باعتبار أن تقرير هذا التنازل جاء خلافاً للقاعدة العامة واستثناء منها وإن الاستثناء يفسر دائماً ضمن أضيق الحدود فإذا لم تتوافر كافة شروط هذا الاستثناء فإنه يقتضي العودة إلى القواعد العامة .
ثالثاً – الحالة الثالثة التي تعتبر استثناء من مبدأ عدم جواز التنازل عن المأجور أو عن جزء منه هي حالة إدخال شريك في المأجور فقد أجاز الاجتهاد القضائي لمستأجر المصنع أو المتجر إدخال شريك أو عدة شركاء في المتجر أو المصنع على أن يبقى وحدة كاملة ، فقد جاء في قرار للهيئة العامة لمحكمة النقض برقم 20 تاريخ 26/3/1977 أنه « إن إدخال شريك في المتجر أو المصنع أو تنازل أحد أفراد الشركة عن حقه فيها إلى شخص آخر وضمن نطاق الشركة مع بقاء المتجر أو المصنع وحدة كاملة ليس فيه مخالفة للنص التشريعي تستدعي الإخلاء » (منشور في مجلة المحامون لعام 1977 ص 9) . وقد ورد في قرار لمحكمة النقض برقم 1615 تاريخ 25/6/1978 أنه « إذا كان وجود الغير في المحل التجاري ناشئاً عن علاقة عمل فإن ذلك لا يرتب الإخلاء وكذلك الأمر بالنسبة لعلاقة الشراكة ، أما الذي يرتب الإخلاء فهو تأجير جزء من المأجور إلى الغير فارغاً لقاء بدل » (منشور في القاعدة رقم 193 من ملحق الجزء الخامس من التقنين المدني السوري – القسم الأول ص 287) .
ولا بد أخيراً من الإشارة إلى ما سار عليه
الاجتهاد القضائي السوري من أن حقوق مستأجر المتجر أو المصنع المتوفى تعتبر من التركة ومن حق الورثة إدارة هذا المتجر أو المصنع أو بيعه بكامله من الغير وفق القانون « قرار محكمة النقض رقم 504 تاريخ 22/4/1976 » (منشور في المدونة القضائية للأستاذ كيلاني – الجزء الرابع - قاعدة 2599 ص 285) . وجاء في قرار آخر لمحكمة النقض برقم 559 تاريخ 11/4/1977 أنه « إن الفرن بمعداته وأوائله وسائر حقوقه والتزاماته يؤلف متجراً وهو بمجموعه بما فيه حق الإيجار ينتقل من المتوفى إلى ورثته وتنتقل علاقة الإيجار بصورة شخصية إلى الوارث أو الورثة الذين آل إليهم المتجر وحلوا محل المتوفى في استثماره ولهم الحق في بيعه دون موافقة المالك » (منشور في القاعدة رقم 2602 من المرجع السابق .
ولقد أجاز الاجتهاد القضائي أيضاً المطالبة بإزالة شيوع حق الإيجار ، فقد جاء في قرار لمحكمة النقض برقم 644 تاريخ 4/12/1977 أنه « إن حق الإيجار هو حق شخصي على العقار وليس ما يمنع من طلب إزالة شيوعه على اعتبار أنه يؤلف بمجموعه حقاً مالياً متقوماً يمكن بيعه من الغير بالمزاد العلني وتوزيع الثمن على أصحاب العلاقة حسب حصة كل منهم وإن محكمة الصلح هي المرجع المختص للنظر في هذا النزاع » (منشور في القاعدة رقم 2615 من المرجع السابق) . وقد جاء في قرار آخر لمحكمة النقض برقم 11 تاريخ 5/1/1975 أنه « إزالة الشيوع في المأجور تتم ببيع حق الإيجار بالمزاد العلني وتوزيع قيمته على أصحاب العلاقة كل بحسب حصته إذا لم يكن هنالك ثمة عائقاً قانونياً خاصاً يحول دون ذلك لأن حق الإيجار بمجموعه هو حق مالي ... » (منشور بالقاعدة رقم 2611 من المرجع السابق) .
القاضي
أنس الزين
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
(*) محاضرة ألقيت في المعهد القضائي السوري .
القاضي الأستاذ أنس الزين
المستشار في محكمة النقض السورية
المواضيع الأخيرة
شاطر
مواضيع مماثلة
بحـث
دخول
تدفق ال 
الإخلاء لعلة تأجير الغير القاضي الأستاذ أنس الزين
سيف العرب- سرابي ملكي
عدد المشاركات : 7832
تاريخ الميلاد : 03/07/1981
العمر : 42
عدد مرات الشكر : 160
مُشاطرة هذه المقالة على: 
- التحكيم بالعقد الاداري خالد احمد عثمان
- انواع الجروح حسب الطب الشرعي ودلالتها الجرمية
- التدابير الاحتياطية في قانون الجمارك للقاضي المستشار ياسر عياش
- عقود b.o.t المفهوم والخصائص وبعض مشكلات التطبيق للمحامي الدكتور محمد أديب الحسيني
- حكم التحكيم وفق القانون السوري رقم 4 لعام 2008 والقواعد الدولية
- الاعذار المخففة القانونية والاسباب المخففة التقديرية
- الايذاء المقصود والايذاء المقصود الجنائي
- ملف عن شركات التأمين في السوق السورية
- طرق التمويل في المصارف الإسلامية
- إجراءات البيع والتنازل عن المتجر-للمحامي الأستاذ جمال الأشقر
- قوانين الاستثمار والتحكيم الجديدة..القاضي الدكتور محمد وليد منصور
- الإخلاء لعلة تأجير الغير القاضي الأستاذ أنس الزين
- وقف الخصومة المحامي الأستاذ زياد حمادي
- شروط منح وقف الحكم النافذ في جرائم السرقة الجنائية والجنحية
- القتل المانع من الميراث
- جريمة الإيذاء المفضي إلى الموت
- الاحتجاج بصورية العقود المسجلة
- التاريخ الثابت في الاسناد العادية .... وقوتها في الإثبات
- البطاقة البريدية تعريفها ومضمونها
- دعوى استرداد الحيازة في المناطق المحددة والمحررة
- عقد المقاولة من الباطن تعريف قواعد صياغة شروط
- اشارتي الدعوى والحجز تعريفهما حالاتهما شروطهما كيفية ايقاعهما
- اجراءات تسجيل العقارات في السجل العقاري والسجل المؤقت
- المهل القانونية والمواعيد في قانون التحكيم السوري رقم 4 لعام 2008
- دعوى المخاصمة وشروطها الشكلية العامة والخاصة
- اليمين المتممة
- الحبس التنفيذي حالاته موانعه
- التفرقة بين عقد الايجار وعقد الاستثمار
- كيفية فتح اعتماد مستندي في المصرف التجاري السوري
- استقلال شرط التحكيم عن العقد الذي يتضمنه للدكتور غسان علي
- القضاء الإداري والأصول والإجراءات المتبعة في التحكيم الإداري في مجلس الدولة السوري للدكتور محمد وليد منصور
- اجراءات التحكيم للمحامي احمد حداد
- التحكيم الجمركي وفقاً لقانون الجمارك 38 لعام 2006
- التحكيم في عقود النقل البحري
- حكم التحكيم في القوانين العربية ومراكز التحكيم العربية والاتفاقيات الدولية للاستاذ ياسين غانم
- صيغة التنفيذ أم قوة التنفيذ..بقلم المحامي الدكتور محمد سامر القطان
- مفهوم التحكيم وطبيعته..المحامي الدكتور أحمد الشيخ قاسم
- جولة مع قانون التحكيم التجاري الجديد..الأستاذ المحامي لويس قشيشو
- بدء سريان قانون التحكيم الجديد/بقلم المحامي الدكتور محمد سامر القطان
- مدى شمول قانون التحكيم الجديد لاتفاقات التحكيم الناشئة قبل صدوره للمحامي مجد خفاجي
- هل يلتزم المحكم بإصدار الحكم خلال مدة محددة ...؟ للمحامي فاضل حاضري
- التحكيم في العقود الإدارية للدكتور موسى خليل متري
- التحكيم في العقود الإدارية /القاضي الدكتور محمد وليد منصور
- الحماية الدولية لحقوق الملكية الصناعية: من اتفاقية باريس إلى اتفاقية تريبس
- جوانب حقوق الملكية الفكرية المتصلة بالتجارة من اتفاقية باريس إلى اتفاق (اتفاق تريبس)
- الملكية الصناعية فى اتفاقية الجوانب المتصلة بالتجارة من حقوق الملكية الفكرية (اتفاقية التربس)
- نظرة عن تنظيم أحكام العلامات الفارقة والرسوم والنماذج الصناعية في سورية
- مفاهيم اساسية في الملكية الفكرية
- الملكية الفكرية واقتصاد المعلومات والمعرفة
- الجنس والمخدرات ...
- تعديلات على نظام النقاط في قانون السير 2008
- حتمية تكامل المؤسسات المصرفيه الاسلاميه
- ما هي الجريمة الاقتصادية...و ما أهم جرائمها ؟
- القرض واحكامه
- التجارة الإلكترونية .. رؤية ذكية .. والإطار القانوني لها
- المشاركة المتناقصة في المصارف الإسلامية
- من أساليب الاستثمار الاسلامي
- عصر المصارف الإسلامية
- بين المصرف التقليدي و الإسلامي
- المسؤولية القانونية للمهندس المعماري
- الرحمة فوق القانون - دراسة تاريخية
- دعوى إصابة العمل في قانون التأمينات الاجتماعية..المحامي عثمان محمود
- الموت بلون أبيض..
- المسؤولية القانونية للطبيب في القانون السوري للمحامي علي عمران
- الطلاق في الاسلام
- الأسرة السعيدة والقانون
- اعلان اليونيسكو بشأن التسامح
- الزواج الالكتروني....
- المهر ضمان للزوج أم للزوجة؟!
- شروط دعوى التشهير في الصحف؟
- القرار الدولي بشأن حماية الصحفيين اثناء الحرب
- الطريق لتقصي الجريمة
- مبادىء حماية الأشخاص الذين يتعرضون للاحتجاز أو السجن
- متى يكون المرض هو مرض الموت
- النظام الأساسي للجنة الدولية للصليب الأحمر
- مظاهر العلاقة بين الجريمة الجنائية والجريمة التأديبية
- الطب الشرعي يساهم في خدمة العدالة
- الزواج العرفي
- تطور مفهوم السجن ووظيفته
- حصانة المحامي والسر المهني في القانون السوري
- النفقة الزوجية بين الحق والواجب
- أسباب الجريمة في كتب علماء الإجرام..
- أركان جرم التزوير
- هل التسامح بإسكان المطلقة يعطيها الحق بتملك البيت الزوجي.
- تطور المحاماة عبر الحقب التاريخية
- حقوق الامتياز في القانون في أموال المدين
- وامـــل الســلوك الإجـــرامي " نظريــات "
- الزواج الالكتروني....
- الطفل في المواثيق الدولية وفي القانون السوري
- المبادئ الأساسية لمعاملة السجناء
- القواعد النموذجية الدنيا لمعاملة السجناء
- أهمية علم النفس والطب النفسي في القضاء
- الأوراق المطلوبة لزواج العرب والأجانب في سورية
- مهل الطعن في الأحكام
- زواج المسلمة بغير المسلم بين الفقه الإسلامي والقانون
- التقادم في الدعاوي
- الطفل في المواثيق الدولية وفي القانون السوري ومقترحات
- هل تجوز مخاصمة القاضي؟
- جرائم الحرب.. أفكار حول معنى المحاكمة
- الزواج في جرائم الاعتداء على العرض ..
- حكم ضرب المتهم وخداعه والتحايل عليه
- المخدرات في سورية تأثيراتها وأحكامها القانونية
- جريمة الغش ومكافحتها.
- جريمة إساءة الأمانة
- أبحاث قانون تقنيات المعلومات والإتصال
- جريمة السطو على الإيميل من جذور الماضي إلى آفاق المستقبل التشريعية
- مبـادئ التأميـن الإسـلامي
- جريمة التحويل الالكتروني غير المشروع للأموال
- مركز الوسيط في الرشوة
- أسباب الجريمة في كتب علماء الإجرام..
- جريمة الاغتصاب بدوافع طائفية وعرقية في القانون الدولي
- جرم التدخل شروطه وأركانه وفق ما أستقر عليه الاجتهاد
- عقوبة الاعدام في القانون السوري
- الإجهاض في التشريع
- الانتقام في القانون الدولي
- التعامل مع المدمنين على المخدرات وفق القانون السوري
- البيع بالعربون
- الشيك والحماية القانونية
- المسئولية المدنية و الجنائية عن إصابات الملاعب
- نشوز المرأة وتأثيرها على النفقة
- وقف الحكم النافذ
- الكمبيالة الإلكترونية
- المذكرات التي يصدرها قاضي التحقيق
- القرائن القضائية
- دعوى الاستحقاق امام المحاكم الشرعية
- شروط تصديق عقود الإيجار بمناطق المخالفات الجماعية
- حصانة أعضاء مجلس الشعب
- هل يعتد بالدعوى الصورية وكيف؟
- هل يستطيع الغير ان يعترض على حكم قضائي؟
- كيفية المطالبة بأجور العقار ومتى ترفع دعوى الاخلاء على المستأجر بسبب تقصيره عن الدفع
- مفهوم المقاصة في القانون السوري
- ما هي العقارات التي تخضع في تأجيرها إلى الغير لارادة المتعاقدين؟
- حق الاطلاع على السجلات والاوراق
- تقليد العلامة التجارية
- سندالأمانة...كيف يكون صحيحاً وقابلاً للتنفيذ..?
- حالات الحجز الاحتياطي
- دعوى الحراسة القضائية واختصاصها
- حقوق وواجبات البائع والشاري في القانون...
- النفاذ المعجل
- ثبوت محاضر الضبط
- تخمــــين العقارات وفروقات الزيـــــــــادة
- سحب البضائع
- طرق إدخال البضائع الى المنطقة الحرة
- طرد غاصب عقار بغير صفة قانونية
- متى يكتسب عقد الايجار صفة السند الرسمي؟
- الاضرار بوسائل الدفاع الوطني.....المحامية:ناريمان أحمد عدنان الاستاذ
- العقوبة في جرائم تسهيل الدعارة
- وقف الحكم النافذ
- شـروط ممارسـة مهـنـة المحـامــاه
- استحقاقات قانون الغذاء رقم 19 لعام2008
» أنا بهذه اللحظة
» على الرصيف
» بوابة الجحيم
» الكاتب علي شريف روان في حوار لـ"الديوان"
» فردوس مليندا المفقود.
» بدري فركوح
» ليلى العفيفة
» مجموعة مؤلفات محمد حسنين هيكل
» ألفية العياط فى النحو
» ديوان إنشق القمر
» ديوان بومبا والاقزام
» بريد الموتى
» ديوان دحش قرم ودانك
» ديوان حادى يابادى يا كرنب زبادى
» من عجائب الأرقام
» ابن الرومي
» قصيدة حبك وقلبى
» الأعشى الأكبر
» مساء الخير
» مي زيادة
» لبيد بن ربيعة
» زهير بن أبي سلمى
» جبران خليل جبران
» إيايا أبو ماضي
» حمل برنامح تعلم اللغة الانجليزيه على جهازك المحمول
» أوبريت ملحمة تحتمس الرابع ولوحة الاحلام
» سيف الفراق
» ديوان اعشقك جدا
» ديوان الحديث مع النفس البشرية
» عمرو بن كلثوم
» طرفة بن العبد
» ديوان رصاصة فى قلب الجياد العجوزة
» شهداء 6 أيار 1916
» الياس قنصل
» زكي قنصل
» فضائية الجزيرة إحدى أسلحة قطر
» إضافة رائعة للفايرفوكس ( ميزة AutoPager ) تجعل كل المواضيع في صفحة واحدة
» محمود درويش مؤلفات ودواوين
» حاتم الطائي
» حكمة اليوم
» امرؤ القيس
» محتويات مكتبة الروايات
» تقديم ديوان رصاصة فى قلب الجياد العجوزة محمود العياط
» الحارث بن حلزة
» مجموعة من الاغاني النادرة لكاظم الساهر تجدونها عند السراب فقط لا غير
» رخصة زواج للمؤجل اداريا
» الف ليلة وليلة
» عنترة العبسي
» معجم المصطلحات النفسية انكليزي فرنسي عربي